随着我国经济的不断发展，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，人民对生活质量的要求也在不断的提高。住宅作为人类直接生存的空间环境，与人民生活息息相关。这几年，舟山的房地产产业也迅猛发展，一批批高品质住宅小区拔地而起，电梯，作为一种交通运输工具，不但已成为高层建筑不可缺少的设备，而且正在逐步成为低层建筑的代步工具。但是目前，在我市有相当一部分人居住在没有电梯的多层住宅中，伴随着人口老龄化以及无障碍城市化工作的推进，多层住宅加装电梯的实际需求日益凸显。

一、舟山市既有住宅加装电梯的必要性

长久以来，根据经济水平和传统习惯，我国《住宅建筑设计规范》对住宅设置电梯的要求为七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m。2017年12月1日起实施的新版浙江省《住宅设计标准》中才强制规定：四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10m时，必须设置电梯。目前，舟山旧城区的多层住宅，大多是上世纪八九十年代建造的七层左右的无电梯住宅。根据第七次人口普查长表抽样调查数据，全市87.06%的家庭户居住在楼房里，其中有72.30%的家庭住在多层（7层及以下）楼房中，49.78%的住房建成于2000年以前，只有15.70%的住房所在建筑有电梯，多层住宅加装电梯的实际需求日益凸显。 

从近年来的情况来看，舟山老龄化程度有所加重，老年人比例越来越高，居家养老已成为普遍现象。截止2022年6月，我市全域老年人口301835人，老龄化率占比31.56%，全市老龄化水平高于全省6.83个百分点，居全省首位。预计到2025年，我市老龄化率将达到35%，2035年将达到45%。很多老人因为上下不便，被迫成为“悬空老人”。社会各界对既有多层住宅加装电梯，解决老年人上下楼的需求和呼吁声越来越高。

通过对既有住宅加装电梯，可以有效解决年老体弱居民出行难等问题，并在一定程度上改善和提升住宅的居住品质、完善住宅的使用功能、提高居民的生活质量，因此，既有住宅加装电梯有着积极的社会意义和经济意义。

二、舟山市既有住宅加装电梯的基本情况

由于人口老龄化的加剧以及城市治理现代化水平的逐渐提高，自 2018 年起，国务院《政府工作报告》已连续三年将既有住宅加装电梯工作列为城市更新的重点任务，既有住宅加装电梯作为重要的民生工作，全国各地政府积极响应，先后出台一系列加装电梯的支持性政策。2020年1月6日，《普陀区既有住宅加装电梯工作的实施意见》率先出台，这是我市第一个关于既有住宅加装电梯的实施意见。2020年7月1日，《舟山市人民政府办公室关于既有住宅加装电梯工作的实施意见(试行)》出台，2022年8月1日《舟山市关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》正式实施，其在一定程度上使得加装电梯工作获得制度性保障。同时普陀区、定海相继出台了地方政策，普陀大力鼓励居民申报加装电梯，规定前10台补助30万元/台；定海着力提高社区协调矛盾的积极性，奖补社区2万元/台。

2020年我市完成加装电梯26台（六横荷花安置小区）；2021年4月16日，普陀区玫瑰园小区3幢2单元的加装电梯投入运行，是我市实施既有住宅加装电梯鼓励政策以来，第一个加装电梯的小区。2022年3月24日，岱山县蓬莱新村五区首幢既有住宅加装电梯交付使用。2022年10月21日，定海檀树新村58幢2台加装电梯正式交付使用,为定海区首例既有住宅加装电梯的项目。2023年02月24日，普陀区新城花园百合园1幢1单元1台加装电梯通过验收。2023年08月，定海区总府路1台加装电梯完成验收并投入使用。

既有住宅加装电梯工作启动以来，不少居民对加装电梯有强烈意愿。从住建部门获悉，截止目前，共计50多个单元住户代表与住建部门联系，特别是蟠龙公寓、檀枫小区、金晖公寓等住宅小区，已有不少住户完成协议签订。各地住建部门也着力开展了辖区内既有住宅小区调查摸底工作，其中普陀率先完成了辖区内464万平方米多层住宅调查工作，拟可加装电梯2800余台。定海也形成电梯加装数据库,形成了不必装、不可装、可装、宜装四类既有住宅加装电梯储备库清单，为下步加装电梯提供了方向。

 三、舟山市既有住宅加装电梯存在的主要问题

然而事实上，既有住宅加装电梯的试点工作实施以来，尽管不少居民的意愿强烈，各级政府也对加装电梯给予了明确的政策扶持，但推进难度一直很大。实施过程中，遇到了很多难题。                        

（一）住户意见不统一，诉求难以协调一致。加装电梯在技术上不难实现，但涉及居民之间多元利益的冲突，好事反而成了难事。高楼层业主意愿强烈，但低楼层业主一般积极性都不高。由于加装电梯对于一、二楼低层住户会带来遮光、挡风、噪音、私密性受影响、进出局部不畅等诸多问题，甚至可能对房屋市值带来负面影响。因此，对低层住户而言反对加装电梯。住户意见不统一，已成为目前既有住宅加装电梯“卡脖子”的难题。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，明确既有住宅加装电梯工作应当按照有关法律规定，经本单元、本幢或本小区由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订加装电梯协议。拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意。

（二）部分既有住宅本身缺乏加装条件。《舟山市关于既有住宅加装电梯工作的实施意见》中明确加装电梯应满足建筑物结构安全、消防安全和有关城市规划等规范、标准要求，即未列入《舟山市既有住宅加装电梯负面清单》的住宅，而舟山老城区部分既有住宅比较老旧，多为无桩基础的孔板结构，房屋性能较差，这就限制了部分既有住宅的加装申请。

舟山市既有住宅加装电梯负面清单

（三）加装电梯费用分摊难协调

按照当前物价水平计算，加装一部普通电梯的费用约为50万元，其中政府补贴15万元，剩下的费用需要住户承担，按每栋楼12户计算，依照楼层越高收费越高的原则，每户需负担4万~8万元。每年维保费用5000元左右，每年电费2000元左右。这笔费用对于老旧小区住户来说，是一笔很大的开支，负担较重。由于楼层的不同，加装电梯后房屋升值空间不同，所以出资的比例也不同，现在一般按一定基数每增加一层增加相应金额进行筹集协商，同时还要给一层和二层不用电梯的楼层进行补偿。但是不同楼层业主承担多少比例费用也成为费用协商工作的难点，这部分费用分摊方案的制定无章可循，一旦出现不同楼层业主对费用分摊比例产生争议时，就会阻碍电梯加装推进的进程。

（四）加装电梯检验中常见问题

既有住宅加装电梯，目前普遍采用钢结构井道。GB 7588-2020《电梯制造与安装安全规范》第5.2.1.8条规定井道、机器空间和滑轮间的结构应符合国家建筑规范的要求，并应至少能承受下述载荷:驱动主机施加的载荷，在轿厢偏载情况下安全钳动作瞬间通过导轨施加的载荷，缓冲器动作产生的载荷，防跳装置作用的载荷，以及轿厢装卸载所产生的载荷等。然而电梯检验人员无法对加装电梯的钢结构是否会沉降以及影响原有房屋稳定性进行精准计算，检规中又无明确的要求，现场很难判断，土建上一旦遗留了隐患，对电梯安全运行的影响是巨大的。

另外，加装电梯的管理往往是推荐个人来实施，因房屋转让或年龄偏高等因素可能频繁更换管理责任人，轿厢内的紧急报警装置无人响应，采用玻璃井道的电梯温度过高，底坑渗漏积水等问题，在加装电梯的检验中也时有发现。

四、舟山市既有住宅加装电梯问题解决的思路与对策

（一）借鉴推广增强信心。2022年9月，住房和城乡建设部发布城镇老旧小区改造加装电梯破解难题：上海、杭州、广州具体做法值得各地借鉴；学习加装电梯先进做法的同时结合我市实际情况，必要时，可考虑将此事列为市政府民生实事重点推进。前期对既有住宅加装电梯情况进行摸底，掌握基本情况和意愿，建立基础的档案和数据资料，并根据“政府引导、业主自愿、试点先行”的原则，制定各区（县）推进工作时间表，争取3-5年完成全市一定比例的既有住宅加装电梯任务，然后再进行总结推广。加装电梯也是一项重要的基层治理工程，只有通过全体居民、社区、相关部门、施工单位等多方共同努力，加大宣传力度，让广大居民了解政策、运用政策、才能增强加装电梯的信心。

（二）持续优化高效服务。既有住宅加装电梯工作涉及部门多、专业性强，建立健全统筹协调工作机制，加强与水、电、气、暖、网等业务单位沟通对接，妥善解决基础施工过程中出现的管网改造、管线迁移等问题，推进电梯加装提速提效。在行政审批“一窗受理”“一网通办”的基础上，进一步优化加装电梯项目涉及的相关审批服务，推动服务更加简化、便民、高效。积极响应国家文件精神、对接省、市优惠政策，如破解资金筹措难题，可以允许居民提取房产共有人或子女的公积金或者进一步提高资金补助，简化实施程序，加大居民增设电梯的意愿。

（三）专业引导防范风险。在加装电梯前，委托建筑设计等专业单位对既有多层住宅拟加装电梯设计文件进行房屋安全性论证、规划要求、建筑条件、消防安全、小区环境等进行可行性评估；对加装过程中的过程质量安全抽查实施监督，竣工阶段按规定实施综合竣工验收。对于居民有所顾虑的噪音、遮光、通风等生活环境有关的问题，通过电梯专业人士积极引导、参观样板楼、现场解答，消除居民疑惑。鼓励电梯加装单位在技术创新方面的投入，打造更具说服力的技术论证及评价方法，从客观上将噪音、采光等涉及生活质量的问题降低到最小化。在既有住宅加装电梯建设中，积极引入电梯安全责任险，努力化解安全风险。结合老旧小区改造，完善物业功能，保障电梯维保，促进良性发展。

随着我市人口老龄化的进一步加剧，人民生活水平的不断提高，既有住宅加装电梯，是符合群众期盼的重大民生项目。另外，《中华人民共和国无障碍环境建设法》（2023年6月28日第十四届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通过）于2023年9月1日起实施，其中明确，国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯，政府及其有关部门应当采取措施、创造条件，发挥社区基层组织作用，推动有关工作。同时，明确房屋所有权人应当弘扬与邻为善、守望相助等传统美德，依法配合加装电梯，这为既有住宅加装电梯工作的开展创造了良好条件。相信通过国家鼓励、政府支持、居民配合，既有住宅加装电梯工作将更具有针对性、可操作性和有效性。